建築面積 vs 業權面積 vs 實用面積

香港特區政府正開始修例，規定一手摟銷售時必須提供實用面積資料，如果另外提供建築面積供參考時，其字體大少也不得大過實用面積並不可分隔太遠，造成誤會，地監局也宣布由2013年1月1日起，代理在二手物業買賣中，必須向客戶提供實用面積尺價。其實香港自有物業買賣時已經開始使用實用面積，但不知何時起，有地產商想出用建築面積表示物業大小，還倒過來用成數表達實用面積，例如：此單位建築面積800尺，實用率達到七成半！成數在新樓中算高，買得過！就中伏了。

如何中伏？先說說這三種面積計算方式的分別:

實用面積故名思義就是買家實實在在用得着的面積，只要過了地伏線，就是業主絕對擁有的地方，亦是將來寫在雙方買賣合約的數字。

業權面積是施永清先生在2012年6月1日於am730中提到的一種面積計算，定義是所有業主能瓜分政府批准發展商可建的樓面面積，當中包括樓梯、大堂等，可因應單位大小按比例分配。他認為此計算方法對重建業主影響最大，原戶主的公用面積會因合併重建後的伙數增加而分薄，從以令實用率上升。所以在置業時必須留意，尤其是購買未用盡地積比率的舊樓。

致於建築面積也最簡單，就是發展商一切在地盤內建築而成的面積都計算在內，由所有業主平均分擔。包括環保露台，住客會所，機房，泵房，花槽等。

其實買樓就等如一班人去買紅酒一樣，所有人最在意的就是自己付出金錢後，實實在在所得的紅酒份量，就是實用面積吧，其次才是酒質和酒味，就等於建築材料和物業配置，建築材料堅固是必然的，就如玻璃酒瓶不應太易碎，而酒味就因人而異，不同的酒味特色吸引不同的買家，有露台，有會所，有平台花園的當然比沒有的更吸引，但這是賣點，而不應該是單位的一部分，這些樓盤因為有了這些設施，所以買家才有興趣購買，而不是買家要買此面積的單位時，被迫一同購入那些設施，發展商盡管可以建一些沒會所，沒車位，甚至沒電梯，沒樓梯等必然設施的住宅大廈，就看看有沒有人會願意付鈔？所以請讓大眾知道有什麼賣點的同時，也請清楚標明實用面積，並以此為計價基礎。當所有買賣都以實用面積來計算時，什麼建築面積、業權面都不再重要，因為已經有了單一的比較單位，優勝劣敗，一目了然。發展商不能再左發發右發發的發水獲利，要不然紅酒商同三、四吋厚的瓶子，但紅酒份量根本沒變，也要客戶硬食嗎？

就算眾人最後決定要轉售紅酒，賣的都只是紅酒，誰管原來的瓶子有多大，意思是被收購時業權人所賣的都只是實用面積，哪管建築面積多少，其實都將會全部拆卸。只要收購價ok，或賠償單位的實用面積滿意，什麼業權面積都是多餘。最後實用率這個荒謬的名詞也會消失，再沒有讓發展商胡亂計價，任意發水的灰色地帶，回復貨真價實的時代！